超过八成受访者认为以房养老不可行www.9992019.com

  日前,国务院对外发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,提出我国将试点开展老年人住房反向抵押养老保险,即将房子抵押给银行、保险公司等金融机构,评估后获得一笔款项,由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故。此举引发公众对“以房养老”的关切和热议。

“你留下房子,我为你养老”,这听起来像是哪家的子女和家中的老人之间的约定,但实际上,却是在提出一种新的养老模式。作为国内第一款“以房养老”保险,幸福人寿“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险产品”,在经历了长达10个月的试点后,正式进入国人的生活。

  上周,中国青年报社会调查中心进行的一项调查发现(127815人参与),79.8%的受访者表示一直在关注“以房养老”的相关新闻。93.4%的受访者认为“以房养老”不能代替政府养老。

业内人士认为,中国正在步入老龄化社会,以房养老可以给正在进入老龄化的中国社会多一道养老保障。以住房抵押换取养老保障,对于那些无子女或在赡养问题上受制于子女的老人,提供了一种新型的养老选择。

  85.0%受访者选择把房子留给子女

但是,距离去年7月保监会确定在北京、上海、广州、武汉4个试点城市推行以房养老试点已经过去了将近10个月,由于房产传续、养儿防老等旧观念制约,目前对这一模式的接受度仍较低。而对于保险公司来说,未来房价涨跌难以预测,以房养老保险产品还是一个风险很高的“买卖”,很多公司仍在观望中。

  山东省烟台市市民许常林(化名)70多岁了,老伴今年年初去世,唯一的儿子在北京,女儿们在烟台但都不与老父亲一起住。他表示不会考虑“以房养老”。“我这房子将来给孩子们再住个50年都没问题。活着不能只顾自己,让家人过得更好才算有意义。”他感觉子女也不会赞成自己以房养老,因为之前他想去养老院,儿女们从心理上都接受不了。

资深理财师阎涛介绍,“以房养老保险”不同于大众观念里的“以房养老”,相当于已拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,然后每月或每年从金融机构领取“养老金”,同时将继续获得房屋的居住权并负责维护,一直延续到借款人去世。当借款人去世后,金融机构获得房屋的产权,进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息,享有房产的升值部分。

  福建省三明市50多岁的市民吴友华(化名)的女儿和女婿准备在厦门买房结婚,他最近刚给小两口凑齐首付的钱。“女婿家是农村的,我家也不富裕,能给孩子供完房子就算两边老人的最大愿望了。我们现在住的房子刚还完贷,如果临退休再抵押出去,何时才算是我们的?再说,哪能忙活一辈子不给孩子留点财产?”

受限传统观念

  调查显示,85.0%的受访者选择把房子留给子女,仅8.8%的被受访者选择把房子抵押给金融机构。

“以房养老”虽然能够提高投保者的晚年生活水平,但同时也会让投保者承受“什么也没留下”的心理压力。从根本上说,与传统文化存在冲突

  北京某研究所职员李海宁是位85后,他担心养老金亏空已经到了比较严峻的地步,有关方面才会实行“以房养老”。虽然他现在工作不错,但要在北京买房很有可能让父母花光积蓄,“如果是这样,等他们退休后怎么办?最终我们会不会被房市和养老拖入恶性循环?”

“以房养老”是指拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行或保险公司等金融机构,金融机构按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息,将其房屋的价值分摊到老年人预期寿命年限中去,按年或按月支付现金给投保人直至其去世,相当于提前支用该房屋的销售款。投保人在获得现金的同时,继续获得房屋的居住权并负责维护。当投保人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权,对其进行销售、出租或者拍卖,从而获得房产的升值部分。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做,如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房,所以也被称为“反向抵押贷款”。

  “‘以房养老’并非权宜之计,这种模式在全世界是得到公认的。”北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星说,现在一些人对“以房养老”存在误解,国家提倡“以房养老”是想更好地完善养老体系。养老应该是多层次的,“以房养老”是其中有效解决养老问题的一种方式。即便是社会福利较优越的西方发达国家也在推行“以房养老”,说明这一模式的需求和市场基础是存在的。

以房养老作为新的一项缓解人口老龄化,为老人提供更好养老补助的优惠政策。它的实施引起了很多人的关注,这样的改革实际上挑战了很多中国人的传统思想。在中国人根深蒂固的想法中“但存方寸地,留于子孙耕”,很多老人都会选择在百年后将自己的一切都留给自己的孩子。而现如今的政府的“以房养老”政策却要让老人将房屋抵押出去,让自己辛苦一辈子也难以攒下一套房子让给别人。

  她同时指出,在中国实施“以房养老”有很多技术层面的障碍,比如商品房有70年房屋产权年限,现在不少老人住在老房子里,而金融机构没法接受产权只剩10年、20年的房子,“以房养老”启动就比较困难。

关键就在“以房养老”的前提上,老人必须将拥有完全产权的房屋抵押给保险公司。对于这点,估计中国有很多老人接受不了。

  目前我国实行“以房养老”有哪些困难?民调发现首先是“房子产权年限问题”(30.8%),其次是“农村房屋无法抵押变现”(21.1%),第三是“养老资源短缺,服务设施跟不上”(13.1%)。

“像上海、北京的房价多高啊,年轻人单凭自己的收入想要买一套房子,这几乎是不可能的,做父母的不会为了过得舒服点,把房子抵押给保险公司。”《国际金融报》记者在采访中了解到,“在国外,孩子成年后与父母就在经济上独立,可我们中国人代际之间的‘经济账’没那么清楚。即使孩子已经成年,结婚买房都能得到父母的大力支持。很多老年人觉得,如果子女无暇照顾,可以去养老院,把家里的房子租出去,用租金养老,总比把房子留给保险公司合适。”

  接下来的排序为:家庭伦理难题(11.1%);房屋价值评估不完善(7.0%);房地产市场波动(6.5%);房屋质量不好,抵押价值小(4.1%);金融机构愿意涉足地域有限(2.8%)等。

南开大学经济学院风险管理与保险学系教授朱铭来认为,“以房养老”虽然能够提高投保者的晚年生活水平,但同时也会让投保者承受“什么也没留下”的心理压力。从根本上说,与传统文化存在冲突。“一般而言,这样的商业模式只适应特定人群的需要,并不容易推开,保险公司开发产品也要注重客户分层。”

  87.6%受访者感觉 “以房养老”不可行,专家意见相反

保监会“以房养老”试点意见出台以来,只有一家公司申报了一款产品,其他公司都在观望。对于这种情况,保监会相关负责人认为,这不是个利润丰厚的市场,老年人问题又十分复杂,处理不好就是大问题,观望者都希望有人先去吃螃蟹,探探路。“毕竟是第一款产品,不可能尽善尽美。但它至少给了人们又一种选择。”

  目前在美国读研的江帆介绍,“以房养老”在美国实行15年了,有其实施的现实基础。首先,老年人容易成为“房子富翁,现金穷人”,子女独立后,有现金养老的需求;其次,国外的房产价值评估和保险金融体系相对健全,排除了人们对风险的担忧;还有很重要的一点是,美国的房产不算支柱产业,年轻人奋斗个5到7年就可以买下一套,完全没有必要等着老人遗赠。

此外,中国社科院社会学研究所副研究员谢雨锋认为,当前群众对保险行业信任度不高,也是推行“以房养老”的阻力之一。“房屋对于大部分老年人来说是最重要的财产,他们不会轻易将房屋抵押出去。”同时,由于政策还在试点阶段,市场上缺少成熟、专业化的商业机构来开展这一业务,机构和客户之间很难建立良好的信任关系。

  “而国内无论从观念上、硬件上还是配套体系上都不完备,‘以房养老’在现阶段只能是适合少数人的养老方式。”江帆说。

谢雨锋坦言,“以房养老”的前景可能并不明朗。他认为,“以房养老”更适合那些手中有多套房产的老年人,“基于中国的传统文化背景,居家养老、机构养老必然还是主流养老方式,‘以房养老’只是一个有益的补充。”

www.9992019.com,  虽然调查中多达87.6%的受访者感觉,以我国当前的实际情况来看“以房养老”并不可行。但是多位专家对这项养老措施表示了明确的支持态度。

传统的家庭观念中,子女是老年人财产的直接继承者,而在“以房养老”模式下,老年人以房屋抵押用于养老,这意味着子女将不再拥有老年人房产的继承权。在传统的养老方式被打破的同时,老年人与儿女之间的问题也将不可避免地出现。正是由于害怕与子女之间出现隔阂,老年人对是否选择“以房养老”会有所顾忌。

  中国社科院研究生院经济系博士生陆明涛认为,对于不少人担心“以房养老”的家庭伦理问题,如果按照国际惯例开征遗产税后,“以房养老”将成为子女欢迎的养老形式。在一些国家和地区,遗产税往往是高税率的,以至于房产对于子女没有太大的吸引力,而父母将住房反按揭给银行,将减少子女向父母支付的赡养费用,减轻子女的负担。从中国的发展趋势来看,遗产税开征应该只是时间问题。

上海大学社会学系教授瞿小敏认为大可不必如此,“现代社会充满着激烈的竞争,子女本应靠自己的努力过上幸福的日子,以房养老将传统上本应留给子女的房屋用于养老,将消除一些子女对父母的依赖心理,反而有助于培养子女的独立意识。”在瞿小敏看来,对于采取“以房养老”的家庭来说,老年人的养老有了重要的经济补充,儿女的经济负担减轻了,有较多的闲暇时间来陪伴老人,这在一定意义上反而有助于对老年人的精神赡养。

  “‘以房养老’只是众多养老模式中的选择之一,非强制性,也替代不了全面社会养老保障体系的建设。”乌丹星说,是否以房养老是房屋拥有者的权利,不是政府的权利也不是子女的权利。她提出,没有房子的人不涉及“以房养老”,有钱的人不需要“以房养老”,“以房养老”最适合部分中间夹心阶层的老人,他们有住房,但是手头缺乏现金。有的地方,这部分老人可能有两三套房,拿出一套来置换现金很合适;还有一部分失独老人,不涉及财产继承问题,他们可能更需要这种模式。

楼市走势未知

  清华大学建筑学院教授、养老产业专家周燕珉表示,“以房养老”应该是解决养老问题的一个方向。它的适用范围是中产阶级以上的老人。50后、60后是目前房产的主要所有者,他们将来养老可能并不需要在市中心,就可以把自己位置较好的房子通过置换租给年轻人,自己拿着租金去郊外养老。这样对双方都有利,城市也会更加有效地运作。当然在郊外的养老设施一定要适合老人居住,环境、医疗条件、交通要跟上。

在对未来房屋价值评估时,会根据人口老龄化程度、地段规划等设计一个风险系数,中国房价受政策因素影响很大,而在房屋价值评估时,政策因素是没有办法考虑的

  93.4%受访者认为“以房养老”不能代替政府养老

一位人寿保险相关从业人员在接受《国际金融报》记者采访时坦言,“老年人住房反向抵押养老保险”这一方式虽然可以破解“养老难题”,但也面临着不少矛盾。“首先就有一个房屋升值还是贬值的问题。如果房屋持续升值,投保人和其家属可能就会提出异议;如果房屋贬值了,保险机构也不愿承担房屋贬值所造成的损失。”

  在乌丹星看来,实行“以房养老”关键要有顶层设计。首先要完善法律,明确规定什么样的老人、金融机构和中介可以做这样的交易,出了问题怎么解决。否则在中国让一个老人把房子抵押出去是很难的,不是没有需要,是心里没底;第二要有市场共识,包括观念、模式等。年轻人的养老观念需要转变,如何处理自己的房子是老人的权利。不孝却争房产是最要谴责的。“以房养老”模式需要成熟,比如怎么评估、怎么返款、如何在运作过程中纠错等,都需要系统、专业化的研发,拿出一套适合绝大多数人的模式,才会慢慢形成共识,老人才会愿意选择“以房养老”的模式。

《国际金融报》记者了解到,幸福人寿“幸福房来宝”的基本养老保险金额是基于所抵押房屋的评估价值,并在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定,一经确定不能再做变更。“幸福房来宝”的保险条款显示,幸福人寿将和老人共同选择和委托一家具备国家一级资质的房地产评估机构进行房屋评估。

  周燕珉指出,“以房养老”要设计多种形式供老人选择。比如,有一些老人不愿意把房卖掉,因为卖房子的钱分给子女后,有子女不愿意养老,老人的保障薄弱了。所以更多老人愿意租赁,就要设计租赁机制,可以由金融机构帮助管理,比如由委托机构装修一下房子,价值就能提升很多。

根据“幸福房来宝”的保险费率表计算,以70周岁的男性老年人,有效保险价值为500万元的房产为例,扣除延期年金保费和保单管理费,每月老人拿到手的养老金约为1.85万元左右。

  “‘以房养老’可以把不动产的价值用活,让中产阶级老人可以通过房子多一种养老选择。而对于低保、无房等困难老人来说,国家仍要有另外一套保障系统支持。”周燕珉说。

“投保后老年人即可终身领取固定养老金,不受房价下跌的影响;公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。”幸福人寿相关负责人表示,“幸福房来宝”的优势在于养老金额里已考虑房屋预期增值收益;保险公司抵押房屋所得在偿还养老保险、扣除利息等费用后仍有剩余,将返还给老人的继承人。

  调查中,93.4%的受访者赞同“以房养老”不能代替政府养老。而对于政府亟需解决的养老问题,30.5%的受访者首选“破除退休养老双轨制”;22.5%的受访者希望“完善社会养老服务体系”;12.7%的受访者期待“缩小城乡养老待遇差距”。

也就是说,如果愿意,房子还是自家的。

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